Derecho real de garantía que, constituyéndose sobre bienes inmuebles, asegura el cumplimiento de la obligación garantizada bien mediante la
aplicación de los frutos de la cosa al pago de la deuda, bien instando la venta
del inmueble o finca para su pago. Los
frutos obtenidos se aplican en primer lugar al pago de los intereses, si se hubiesen pactado, y luego al capital.
Como derecho real autónomo en función de garantía, la
anticresis otorga al titular una serie de derechos característicos, a saber:
a) Derecho a la percepción de los frutos del inmuebles,
cuyo destino debe ser abonar los intereses y, después, al capital del crédito
(art. 1.881 C.C.), si no se ha pactado la automática compensación de frutos con
intereses, como en su origen fue el instituto.
b) Un derecho de retención, para el caso de pasar la
finca a manos de un tercero, siendo de aplicación las mismas normas que rigen
para el derecho real de prenda.
c) Un derecho a provocar la venta del inmueble en caso
de impago. Es esta facultad precisamente la que dificulta precisar la autonomía
de la anticresis, siendo, además, un derecho original. El pacto anticrético ha
supuesto siempre, ciertamente, la posibilidad de solicitar la venta del objeto
(mueble o inmueble), pero por ser precisamente pacto agregado a prenda o
hipoteca; mientras que el legislador incluye la facultad en el caso de la
figura real autónoma.
d) Un derecho preferente a cobrarse con el producto de
la venta, que, aunque no recogido en el Código Civil de modo expreso, es
analógicamente referible, como ocurre en la prenda e hipoteca, al menos en
aquellos casos en que la anticresis ha sido objeto de inscripción registral.
e) Derecho a deducir de los frutos las cantidades
abonadas por concepto de contribuciones y cargas y gastos necesarios para la
conservación del inmueble, si lo tiene en su posesión.
Por contraposición, viene obligado el acreedor a
atender aquellos pagos y cuidar la finca poseída, en su caso, con debida
diligencia, devolviéndola una vez satisfecho el crédito.
